Invertir en bienes raíces o acciones

¿Qué sentido tiene?

Invertir en bienes raíces ha sido una de las opciones de inversión favoritas de los italianos durante décadas. Brick nunca traiciona, se dijo y se dijo.

Así que, en la era del «BOT People», después de los bonos del gobierno y los vales postales que devengan intereses, la opción de inversión preferida era una o más «casas de campo» para alquilar. En el pasado, la gente incluso invertía en bienes raíces comprando una segunda casa junto al mar y en las montañas, mezclando así un poco de «disfrute» y un poco de inversión.

La inversión en acciones, por otro lado, nunca ha sido particularmente popular en Italia. Pero, ¿esta preferencia por los bienes raíces sobre las acciones sigue justificada? Y a largo plazo, ¿era realmente la mejor opción No para mí. A la larga, las acciones superan a los bienes raíces. Hoy vemos esta cosa con datos en la mano.

Invertir en bienes raíces y acciones, un panorama más amplio… Te dije que la inversión en acciones ha superado históricamente a la inversión en bienes raíces. Cualquiera que diga lo contrario está equivocado.

No puedes negar que a largo plazo las acciones superan a los bienes raíces. Claro, tal vez no en todos los países, tal vez no en Italia, pero en una perspectiva más amplia es así.

El mercado americano, desde 1940 hasta hoy, ha ganado en promedio más de 11% por año (en términos nominales). Los bienes inmuebles no alcanzan una apreciación del 11% excepto en los años de auge, y mucho menos en el año promedio o en los años negativos.

Para ser precisos, el precio «medio» de los bienes raíces en los EE.UU. desde 1940 ha visto los precios aumentar en un 5,5%. Incluso si consideramos un retorno de la renta de digamos un 4%, no llegamos al 11%. Sin embargo, esto no es todo como veremos más adelante. Pero vayamos en orden.

¿Qué tan fácil es eso?

En 1940, invertir en un índice de acciones no era tan fácil. No había ETFs, apenas había fondos de inversión. Y estamos hablando de América, no de Italia. Al mismo tiempo, invertir en bienes raíces y obtener esa media del 5,5% tampoco fue tan fácil.

De hecho, este es un valor medio. Lo que significa que algunas casas serán más apreciadas, otras menos. Habría sido importante elegir la ciudad correcta, pero dentro de la ciudad correcta también el barrio correcto y, finalmente, la propiedad correcta.

Hoy, sin embargo, las cosas son diferentes. Aunque las dificultades de invertir en bienes raíces en términos generales siguen existiendo, invertir en acciones es ahora mucho más fácil.

Por lo tanto, para el inversor medio será más fácil reproducir el rendimiento medio de las acciones que el rendimiento medio de los bienes inmuebles. Excepto usando el REIT. Pero volveremos a eso más tarde. Por ahora, la facilidad para invertir es un factor favorable para la renta variable.

Invirtiendo en bienes raíces, el costo es mayor

Invertir en bienes raíces es bastante caro. Invertir en acciones un poco menos. Hoy en día, tener acciones te trae un costo igual al impuesto de timbre de un depósito de valores del 0,2%. Entonces, cuando vendes, tienes un impuesto del 26% sobre cualquier ganancia. No es barato, pero los bienes raíces cuestan más.

De hecho, primero en una segunda casa tienes un IMU del 0,76%. Eso es 0,56 puntos más que el costo del depósito de seguridad. Si le parece poco, piense que en 30 años esto lleva a un costo total del 16,8% del valor.

Por supuesto, en la propiedad tienes la ventaja de que después de 5 años cualquier ganancia de capital no está gravada (contra el 26% de las acciones). Por otro lado, sin embargo, los alquileres están gravados. Puedes pasar del 10% o 21% en caso de cupones secos a mucho más si el alquiler termina en una declaración de impuestos.

Pero este no es el verdadero problema. Por el contrario, como la viñeta se calcula sobre el valor nominal y el IMU sobre la renta catastral, esta última puede ser incluso más baja al final.

El verdadero problema es que la propiedad debe ser mantenida. Trabajo que hacer, inquilinos indisciplinados. Al final, existe el riesgo de que una gran parte de la devolución del alquiler sea necesaria para el mantenimiento.

Aún así, la compra de una propiedad requiere que pagues el impuesto notarial y de registro (9% en la segunda casa). No se puede descartar pagar a una agencia inmobiliaria cuando se compra y se vende.

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